来源：互联网新闻 时间：2020-05-02 08:19
前段时间，央视曝出“全国缴存公共维修基金万亿，使用率不足1%”的消息。报道指出，截至2013年7月，北京缴存基金348.1亿元，使用5.38亿元，使用率仅1.55%。
公共维修基金，更准确的说法是物业专项维修资金，首期维修资金由业主按建筑面积及交存标准缴纳，作为房子的“养老钱”，属业主所有。
虽说这钱归业主所有，但真正支取起来却并不简单。记者从采访中了解到，支取物业专项维修资金之所以这么难，并不是申请步骤有多复杂，更多的是人心不齐。
什么时候用“养老钱”最合适？这笔钱支取出来后，如何保证公开透明，真正用在实处？这都是业主们担心的问题。
杭州物业专项维修资金
近三年申领比例呈阶段性猛增
2002年10月，杭州启动了物业专项维修资金的使用。不过，当时仅涉及资金利息的使用，使用金额很低。
两年后，《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》实施，明确了可使用物业专项维修资金的本金部分及最大比例，使资金使用率大大提高。
根据杭州市房管局统计数据，2002年，杭州市物业专项维修资金申请项目数为6个，申请金额18万元，本金使用金额为0元。
而从2008年开始，申请金额大大提升。尤其是近三年物业专项维修资金申请使用的项目数，及申请使用金额，均是2003年的十余倍。2012年，申请项目数达到737个，申请金额2562.62万元，本金使用额为747万元。截至目前，历年累计使用物业专项维修基金本息近1.5亿元。
物业专项维修资金使用额呈阶段性猛增，同时总体呈逐年上升趋势。
近年收支比达8%左右
维修资金投资只能购买国债
虽然，杭州物业专项维修资金使用额逐年上升，但记者发现，维修资金的使用率依旧较低。
据统计，前两年杭州物业专项维修基金归集均在3亿元以上，今年1月至10月新归集3.5亿元，不过使用金额仅2585.513万元。这么算来，今年前10个月的物业专项维修资金收支比只有7.3%，前两年的物业专项维修资金申领额均在2000多万元左右，收支比大致在8%上下。
业内人士并不认同某些媒体“使用率”这样的说法。“物业专项维修资金是专款专用的，使用周期非常长。”他解释，“尤其是杭州楼盘收缴维修资金不过才10多年，许多楼盘尚未出保修期，自然没必要提取这笔资金。”
这么一大笔钱“睡”在银行里，仅靠利息，能否抵抗可能的通货膨胀？在需要派用场时，它发挥的价值能与业主缴纳时对等吗？如何确保不贬值？
“目前，相关规定只许可物业专项维修资金用于国债投资。”杭州市房管局相关工作人员说，“这是出于安全考虑，资金存入银行和购买国债，信用风险和流动性风险都很小，毕竟这是房屋的养老钱。”
几个数据
难在哪里
未成立业主委员会支取资金难度大
国家有相关规定，物业专项维修资金适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。房屋在这些地方出了问题，就可以启用这笔资金吗？
然而，启用这笔资金并非易事，不少业主对此的印象是，“交钱容易，取钱难”。
为什么会造成这么一个印象？
因为除去程序上的例行公事，想要申领维修资金，有一个大前提：要有业委会，另外还得业主统一意见——需经专有部分占建筑物总面积2/3以上的相关业主且占总人数2/3以上的相关业主同意。
“一方面业主很难自发召集成立业主委员会，另一方面没有受到很大影响的业主参与的积极性很低。”杭州某小区业主陈先生告诉记者，他曾因房屋漏水需维修而试图发起成立小区业委会，但难度很大，最后还是不了了之。
不过，“如果没有业委会，也可以由社区代行业委会职责。”杭州市房管局相关工作人员表示，位于杭州市宝石社区的绿宝商务公寓，就是通过社区代行业委会职责，申请了物业专项维修资金。
绿宝商务公寓楼已经使用10多年了，很多配套设施出现老化。“电梯要大修，另外部分监控设施也要修修补补。”物业经理表示，不过这仍是一项艰巨的工作，挨家挨户咨询业主意见，前前后后弄了足足有大半年，总算才申请下来。
“很多业主在业委会尚未成立的情况下，动用专项维修资金是一个繁复的过程。”陈先生摇着头说，一旦遇上紧急情况需要维修时，可因为要按规定走程序，不少住户只能默默忍受等待。
2/3签名的“门槛”太高业主意见统一不易
调查中，记者还发现，即便是成立了业主委员会的小区，支取该笔资金也并非易事。
张先生家住杭州城北的都市枫林小区，是小区选举出来的业委会主任。这段时间，他一直挨家挨户地上门做业主的工作，苦口婆心地解释“物业专项维修资金”这个概念。
“要修电梯，只能设法调用专项维修资金，可是很多业主都不理解。”张先生说。
小区16、17幢的两部电梯已经坏了好几个月，高层的住户们不得不用一台电梯上下楼，上班下班的高峰期，可能一等就要等很久。
“16幢已经进行得差不多了，已经弄到了2/3业主的签名，等我出差回来就可以调用维修资金来修电梯了。但17幢的工作，几乎没有进展。”张先生发出了几声苦笑，“前几天我两次去17幢，直接被业主骂了出来。”
这些业主不配合的原因是什么？
“有些人说，你现在把这笔钱用掉了，以后我们的房子坏了怎么办？”张先生说，还有人想得更多，“担心业委会在中间揩油，调出这笔钱来，自己吞掉一点。”
这么一来，以致于出现新的情况，一些执反对意见的业主甚至还动员其他业主签名抵制，宣传负面消息。
其实都市枫林碰到的这种情况，在国内很多小区试图调取物业专项维修资金时都会碰到，无非是有些业主以事不关己的理由拒绝动用这笔基金，比如说底楼拒绝为修缮漏水的屋顶签字，比如说低层拒绝为修缮电梯签字，比如不常住的业主拒绝为各项维修签字等等。
记者走访了都市枫林周围的几个小区，业委会的工作人员普遍表示，调用维修基金，最大的问题还是得不到业主的认同，没法弄齐2/3的签名。
而最让业委会无奈的是，不是业主持反对意见，而是有些业主根本找不着。
就在都市枫林小区对面的北景月桂苑，小区业委会刚成立不久。一位业委会成员告诉记者，如果要调用物业专项维修基金，他们还面临另一种麻烦。
“我也不知道这些业主是炒房的，还是常年出差在外。反正我们小区有几幢楼的几个单元，你天天上门，也找不到2/3的业主。”
他表示，“我们小区还算好的了，据我所知下沙有些小区入住率还要低。你说，连三分之二的业主都找不到，你到哪里弄2/3的业主签名啊？”
据记者了解，在很多一线城市，多数商品房住宅小区都存在投资性的业主，这类业主或许根本不在当地，所以更难以召集。
所以，在杭州部分小区，维修甚至是物业出钱。
“有些高档小区，电梯坏了这种事情，都是物业出的钱。因为他们的物业费收得高，小区靠出租经营性用房，还有不少经营性收入。修好以后，业主对物业的工作也比较赞许，愿意缴纳物业费。而像我们这类物业收入少的小区，因为没钱修电梯，业主对物业越发不满，连带业委会也不信任了。这就变成了一个恶性循环。”张先生说。
如何简化
电梯等消控设施要急用维修资金
可走简易程序
“有关部门应当尽快简化手续。”著名《物权法》研究专家、中国政法大学教授刘智慧曾表示，有的地方规定在维修资金公示后，提出书面反对的业主不超过三分之一，就视为三分之二业主通过，这也是一种变通的选择。
“另外可以推进维修资金信息化管理平台建设，通过网络签名、短信确认等方式，解决三分之二业主签名难的问题。”刘智慧建议。
其实，杭州物业专项维修资金申请办法，也一直在做尝试和改进。
2010年5月，杭州市政府转发出台《杭州市专项维修资金使用管理补充规定》，做了一些创新性的规定，尤其是明确“电梯、消防设施等涉及公共安全的共用设施设备的维修、更新和改造，经质检、消防等相关行政主管部门书面确认及业主委员会(社区居委会)书面同意后，可直接申请使用专项维修资金。”
去年3月，本报报道了拱北小区蚕花园物业在众多业主反对的情况下，依旧提取物业住宅专项维修资金，就是属于这种情况。
拱北小区蚕花园，有19幢是小高层和高层，本来是装有消控设施的，但许多已失灵。
蚕花园物业公司经业委会同意后，向物业维修资金管理中心提交了消防大队开具的相关批复，以及业委会关于同意消防改造，申请物业维修基金的文件，并附有涉及小区内的工程预算额以及工程方案，因此成功提取了维修资金，用于消控设施的改造。
据统计，截至2012年年底，杭州已有109个涉及公共安全的项目通过简易程序，申请使用物业专项维修资金1287万元。截至今年10月份，共有59个电梯消防项目通过简易程序，申请维修资金，占今年总项目的6.3%。
另外，《补充规定》中对实行专业化物业管理的住宅小区，申请物业维修基金的流程作了简化：如果经专有部分面积占有相关总建筑面积2/3以上，且专有部分人数占有相关总人数2/3以上的业主同意，可授权业委会在一定额度内和一定情形下直接申请使用物业维修基金时，不必再一家家地去征求意见。
使用物业专项维修资金须谨慎
杭城已有小区需要续筹
物业专项维修资金是根据受益群体，对维修款进行按比例分配的。如果小区内的一幢楼需要维修动用到公共维修资金，那所能动用的资金只能是按比例分配所得的资金，即真正做到谁受益谁花钱。
也就是说，只要受益群体达成基本一致意见，就能分配自己名下的那部分资金。因此，房屋的“养老钱”该什么时候用？怎么用？这是业主们得要好好考虑的问题。
不过，杭州市房管局相关部门也提醒，在申请物业专项维修资金时需谨慎，毕竟如果资金不够，还是要靠业主自己再续筹，续筹时将会更加困难。
根据相关政策，当物业维修资金本金余额不足首期缴纳维修资金的30%时，应当续筹维修基金。记者了解到，目前杭州已有10多家小区需要续筹物业专项维修资金，但目前无一家续筹成功。
“首次筹款因涉及到办证，所以比较顺利，但是用完后续筹，因为无任何的约束措施，想要再从业主口袋里掏钱，是难上加难。”业内人士说。
“我们建议业委会用小区经营性收入，来续筹物业专项维修资金。”杭州物业维修资金管理中心工作人员说，“但现在好多小区的经营性收入用于改善小区公共设施或补贴物业，因此也很难行得通。”
房屋“养老钱”
到底怎么用
疑问一：收房时要交的物业专项维修资金，是怎么收的？为什么邻幢的业主交的钱比我少？
解答：物业专项维修资金的缴纳标准为不低于房屋建筑安装造价5%的比例。目前杭州缴纳标准统一，不带电梯的物业每平方米建筑面积35元，带电梯多层、小高层(中高层)、高层等物业每平方米建筑面积65元，排屋、别墅每平方米建筑面积45元。
疑问二：物业专项维修资金的使用范围有哪些？
解答：物业专项维修资金，是指由业主交存的专项用于建筑物内共有部分、建筑区划内共有设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。国家有关规定和物业服务合同已明确在物业服务费中列支的除外。
简单来讲，即适用于承重墙、屋顶、楼梯间以及电梯等等。
疑问三：听说有些小区交付后，不良开发商会省下物业专项维修资金这笔费用不上交，一旦房屋出问题，在小区尚处保修期内动用这笔资金。而等开发商撤出后，物业公共维修金很可能就被忽悠光了。
解答：这种情况不太可能会出现。开发商在办理房屋初始登记之前，就必须按照物业总建筑面积及交存标准缴纳物业专项维修资金。也就是说，如果房屋业主拿到了三证，那所缴纳的物业专项维修资金一定已经存进了管理中心专立账户。
疑问四：要申请物业专项维修资金的步骤有哪些？
解答：物业维修基金的使用应当履行下列程序:(1)申请单位持物业维修基金使用申请表、经业主委员会审核同意的预算方案及业主意见征求表，报市物业维修资金管理机构；(2)市物业维修资金管理机构经核实后，拨付核实额度70%的维修费用；(3)工程完工后，申请单位持下列资料报市物业维修资金管理机构，经核实后，拨付维修费用的余额；①审计报告书；②业主委员会审核签章的施工承包合同；③工程款及审计费发票；④业主委员会验收合格证明。
疑问六：隔壁那幢楼的楼顶漏水了，他们修房子时，会不会把我们小区的公共维修基金用光？
解答：物业公共维修基金是按幢分列账目的，实行的是谁受益，谁分摊费用的政策。像上面这种情况，漏水的那幢楼，只能使用他那幢楼的维修基金，不会涉及到其他单元楼的维修基金账目。
疑问七：我们小区的物业公共维修基金居然用在了加设道闸上面，这样是合法的吗？
解答：监控设施、公共防盗门等共用设施设备的添置，视同共用设施设备的改造，经专有部分面积占相关总建筑面积2/3以上且占专有部分人数占相关总人数2/3以上的业主同意，可申请使用物业维修基金，所以在政策上是合法的。
疑问八：我们小区没有业委会，那物业公共维修基金就不能用了吗？
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